Aachener Kanzlei für Familienrecht
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Zwangsversteigerung / Teilungsversteigerung - wirklich eine Lösung?

Der Ehegatte, der nicht selbst in der Immobilie wohnen will, kann keine gerichtliche Wohnungszuweisung zum Zweck von Vermietung oder Verkauf erreichen. Auch sonst gibt das Familienrecht keine Anträge her, sich aus der Miteigentumsgemeinschaft zu verabschieden. Letzter gerichtlicher Rettungsanker, wenn man sich bei der Aufteilung des Miteigentums am Haus gar nicht einigen kann, ist damit nur das Versteigerungsgericht

In den Fällen, in denen man vorher mit einem Eigenheim knapp wirtschaften konnte, führt die doppelte Haushaltsführung zu einer Kostenexplosion mit der Folge, dass das Familienheim oder die Eigentumswohnung nicht mehr finanziert werden kann. Eheleuten kann anlässlich einer Trennung nur dazu geraten werden, die anstehenden Fragen in allen rechtlichen und wirtschaftlichen Konsequenzen einvernehmlich zu regeln. Denn die erzwungene Auflösung von Miteigentum an einer Immobilie richtet mehr Schaden als Nutzen an. Man stellt einen Antrag auf Teilungsversteigerung, Zwangsversteigerung. Das ist zumeist nachteilig für beide - über die Konsequenzen müssen Sie sich auf jeden Fall vorher gut beraten lassen.

 

Wie kommt es zur Versteigerung?

Einer kann sich nicht einseitig aus der Miteigentumsgemeinschaft verabschieden, auch nicht beim Notar. Ein halbes Haus kauft niemand! Das einzige rechtliche Mittel ist die Zwangsversteigerung. Unter Eigentümern heisst es Teilungsversteigerung. Obwohl man brav an die Bank gezahlt hat, kann es also auf Antrag eines Ehegatten zur Versteigerung kommen!
Das Gericht lässt das Objekt bewerten. Die Kosten werden nachher vom Versteigerungserlös abgezogen, ebenso gerichtliche Gebühren und die Darlehen nebst Vorfälligkeitsentschädigung der Bank.

Es kommt danach zur Versteigerung. Die beiden bisherigen Eigentümer können mitsteigern. Sie können also - je nach Interesse - den Preis entweder in die Höhe zu treiben versuchen oder selbst das Objekt billig ersteigern.

Die Teilungsversteigerung bei Trennung / Scheidung

Typischer Irrtum: der Scheidungsrichter verteilt auch das gemeinsame Haus.

 

Nein, das ist nicht der Fall. Auch nach Scheidung und Ausgleich des ehelichen Zugewinns können die Ex-Partner noch weiter Miteigentümer sein. Manchmal geschieht dies freiwillig, weil man das Haus so lange im gemeinsamen Eigentum halten will, bis die Kinder ausgezogen sind. Manchmal geschieht das aber unfreiwillig, weil einer am Verkauf an Dritte nicht „mitzieht“.

 

Dann ist schnell von der „Teilungsversteigerung“ die Rede.

Eine Teilungsversteigerung ist ein Sonderfall der Zwangsversteigerung, wobei der Antragsteller in diesem Falle nicht einer der Grundbuch-Gläubiger ist, sondern einer der Miteigentümer selbst. Das Recht auf Teilungsversteigerung leitet sich aus dem Gemeinschaftsrecht her (§§ 749, 753 BGB). Es ist dabei gleichgültig, wie groß der Eigentumsanteil des Antragstellers ist. Dasselbe gilt also auch für Unverheiratete, die ein Haus gemeinsam haben oder für Erbengemeinschaften.

 

Schützt die Ehe vor der Teilungsversteigerung?

Ja, manchmal: Leben die Eheleute im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft, so schützt der § 1365 BGB den nicht verkaufswilligen Ehepartner bis zur Rechtskraft der Scheidung vor einer Zwangsversteigerung des Hausgrundstücks, wenn es sich dabei um das „ganze Vermögen“ handelt. Dazu hat die Rechtsprechung eine 90%-Grenze entwickelt.

In diesem Fall gibt es keine Möglichkeit, vor Rechtskraft der Scheidung eine Veräußerung des Hauses zu erzwingen, auch nicht durch das Einleiten eines Teilungsversteigerungsverfahrens.

 

Taktische Fragen

Das hat natürlich taktische Folgen dafür, wie derjenige, der das Haus noch möglichst lange behalten / bewohnen will, sich im Scheidungsverfahren verhält.

Interessant ist die Teilungsversteigerung für denjenigen, der Alleineigentümer werden und den anderen auszahlen will. Da die Objekte in der Zwangsversteigerung mit 50% des Marktwertes angeboten und oft auch verkauft werden, hat er die Chance, den zweiten Teil für die Hälfte des Marktwertes zu erhalten. Gegenrechnen muss er allerdings die Verfahrenskosten.

Außerdem hat er auch das Risiko, dass andere Interessenten mitbieten und den Preis hochtreiben. Nach oben sind im Zwangsversteigerungsverfahren keine Grenzen gesetzt.

 

Kann man Aufschub erreichen?

Der Antragsgegner, also derjenige, gegen dessen Willen die Zwangsversteigerung eingeleitet wurde, kann innerhalb von zwei Wochen die Einstellung der Zwangsvollstreckung beantragen.

Diesem Antrag wird stattgegeben, wenn,

  • unter Abwägung aller Interessen die Teilungsversteigerung zu dem anberaumten Termin nicht angemessen wäre (§ 180 Abs. 2 Zwangsversteigerungsgesetz ZVG)
  • oder die Teilungsversteigerung aus Gründen des Wohls eines gemeinschaftlichen Kindes (oder mehrerer gemeinschaftlicher Kinder) der Ehepartner begründet erscheint (§ 180 Abs. 3 ZVG)

Das betrifft die Fälle, in denen die Kinder noch in dem gemeinsamen Haus wohnen und ihnen nicht zugemutet werden kann, ihr Zuhause verlassen zu müssen.

Die Einstellung wird auf maximal 6 Monate befristet.

Im ersten Fall (§ 180 Abs. 2 ZVG) kann der Antrag höchstens zwei Mal gestellt werden, so dass maximal eine Verzögerung um ein Jahr erreicht werden kann. Danach wird das Verfahren weitergeführt.

Ist das Wohl gemeinsamer Kinder gefährdet (§ 180 Abs. 3 ZVG), so sind mehrfache Wiederholungen möglich, d. h., der Antrag auf Einstellung kann, wenn weiterhin eine Kindeswohlgefährdung vorliegt, mehrfach gestellt werden.

Begrenzt wird das durch § 180 Abs. 4 ZVG, wonach das Verfahren nicht für insgesamt mehr als 5 Jahre eingestellt werden darf. Spätestens nach 5 Jahren wird also versteigert.

 

Gutachterkosten

Zur Ermittlung des Verkehrswertes beauftragt das Gericht üblicherweise einen Sachverständigen, dessen Kosten vom Antragsteller verauslagt werden müssen. Zunächst muss der Antragsteller also „Geld in die Hand nehmen“. Das schreckt schon viele ab. Die Gutachterkosten liegen üblicherweise, je nach Objektgröße und Aufwand bei 1.000 bis 3.000 €, im Einzelfall auch darüber.

Derjenige, der Alleineigentümer werden will, hat ein Interesse daran, dass der Verkehrswert möglichst niedrig ist. Der andere möchte das Gegenteil. Also wird zuerst mal um die Qualität des Gutachtens gestritten.

 

Das Ganze wird versteigert, nicht der Anteil

Häufiger Irrtum: versteigert wird nicht nur der Eigentumsanteil des Antragstellers, sondern das gesamte Grundstück. Für einen Bruchteil eines Grundstücks gibt es ja keinen Markt. Der Sinn der Teilungsversteigerung besteht darin, ein unteilbares Gut, nämlich das Grundstück, in ein teilbares Gut, nämlich Geld, umzusetzen. Die Alteigentümer können mitsteigern, werden aber behandelt wie jeder andere Bieter. Sie müssen also für das gesamte Grundstück bieten und müssen das gesamte Grundstück erwerben – also nicht etwa nur die Anteile, die ihnen nicht sowieso schon gehören. Sie müssen auch (im Normalfall) das gesamte Gebot bezahlen. Sie müssen also ihren eigenen Anteil zunächst quasi ein zweites Mal bezahlen, bevor sie dann aus der Erlösverteilung den auf ihren eigenen Anteil entfallenden Erlös zurückerhalten.

 

Wie wird der Erlös verteilt?

Das Teilungsversteigerungsverfahren ist beendet, sobald das Grundstück veräußert wurde und der Erlös zur Verteilung bereitliegt. Das Gericht kehrt den Erlös in Höhe der vormaligen Anteile an die Alteigentümer aus – aber nur dann, wenn diese sich einig sind, wer davon wie viel bekommen soll! Wenn diese sich aber nicht einig sind, wie es leider sehr häufig der Fall ist, weil noch irgendwelche Verrechnungen aus der Zeit des Miteigentums anstehen, so wird das Versteigerungsgericht den Erlös nicht auszahlen, sondern bei der Gerichtskasse hinterlegen.

Das bedeutet, dass die Alteigentümer sich nach Abschluss der Teilungsversteigerung vor einem anderen Gericht um die Verteilung des Erlöses streiten müssen.

 

Fazit

Es muss gut abgewogen werden, ob man sich Vorteile von der Teilungsversteigerung verspricht. Oft wird damit gedroht, selten wird es wirklich „durchgezogen“.

BGH: Ersteigerung des gemeinsamen Grundstücks durch einen der Ehegatten

Ersteigert ein Ehegatte das bis dahin gemeinsame Grundstück der Ehegatten, so kann der weichende Ehegatte nicht verlangen, dass ihm der andere den hälftigen Betrag einer Grundschuld zahlt, die in das geringste Gebot fällt, nicht mehr valutiert ist und welche die Ehegatten einem Kreditinstitut zur Sicherung eines gemeinsam aufgenommenen Darlehens eingeräumt hatten. Der weichende Ehegatte ist vielmehr darauf beschränkt, vom Ersteher die Mitwirkung bei der ("Rück-")Übertragung und Teilung der Grundschuld zu verlangen und sodann aus der ihm gebührenden Teilgrundschuld die Duldung der Zwangsvollstreckung in das Grundstück zu begehren. Auch § 242 BGB eröffnet dem weichenden Ehegatten grundsätzlich keinen weitergehenden Zugriff auf das Vermögen des Erstehers (Fortführung des Senatsurteils vom 13. Januar 1993 - XII ZR 212/90 - FamRZ 1993, 676, 681; Abgrenzung zum Senatsurteil vom 29. November 1995 - XII ZR 140/94 - BGHR BGB § 752 Auseinandersetzung 1). BGH, Az XII ZR 11/08, Urteil vom 20.10.2010

 

Kein Zutrittsrecht mit Makler oder Kaufinteressent

„Das ist auch mein Haus, darum darf ich eintreten“ – dieser Rechtsirrtum ist nach Trennung von Eheleuten an der Tagesordnung. Falsch! Ein Ehepartner hat, wenn er aus der gemeinsamen Immobilie endgültig ausgezogen ist (gesetzliche Vermutung: nach sechs Monaten), kein Recht auf Zutritt ohne Vorliegen besonderer Gründe. Das OLG Bremen hatte zu entscheiden, ob Zutritt mit einem Makler oder Kaufinteressierten einen solchen besonderen Grund hergibt.

Der Fall:

Die Eheleute waren je zu ½ Miteigentümer des Hauses, der Mann wohnte weiter darin. Der Mann hatte ein Teilungsversteigerungsverfahren eingeleitet, die Frau wollte sich lieber um freihändigen Verkauf kümmern. Sie hat einen Makler mit dem Verkauf dieses Hausgrundstücks beauftragt und fordert Zutritt für diesen, den der Mann jedoch verweigert.

AG und OLG lehnten den Antrag der Frau ab!

Die Entscheidung:

Grundsätzlich steht jedem Miteigentümer nach § 743 Abs. 2 BGB ein Mitbenutzungsrecht zu. Zwischen den Beteiligten ist es jedoch im Zuge der Trennung zu einer konkludenten Neuregelung der Nutzung der Immobilie dergestalt gekommen, dass diese fortan allein vom Mann bewohnt wird. Somit besteht kein uneingeschränktes Zutrittsrecht der Antragstellerin mehr. Das Betreten und die Besichtigung der vormals gemeinsam genutzten Ehewohnung durch den ausgezogenen Miteigentümer sei eine nicht hinzunehmende Verletzung der nach Art. 13 GG geschützten Privatsphäre.

Ob ein besonderer Grund dann vorliegen kann, wenn es um den Wunsch nach Besichtigung durch Biet-Interessenten während des Teilungsversteigerungsverfahrens (§ 753 BGB) geht, ist streitig. Dieser Streit konnte hier dahinstehen, weil es der Frau gerade nicht um eine Besichtigung während des Teilungsversteigerungsverfahrens geht, sondern um die Besichtigung zwecks Vorbereitung eines freihändigen Verkaufs.

Die Weigerung des Mannes ist nicht als treuwidrig anzusehen, weil grundsätzlich keine Verpflichtung besteht, zur Vermeidung einer Teilungsversteigerung einer einverständlichen Lösung zuzustimmen. Denn das Gesetz sieht zwar einen Anspruch auf Aufhebung der Gemeinschaft gem. §§ 749 ff. BGB vor, aber keinen Anspruch des Miteigentümers auf freihändigen Verkauf.

Daher macht der Mann sich auch nicht schadenersatzpflichtig.

OLG Bremen, Beschluss v. 22.08.2017 - 5 WF 62/17

Schlussfolgerung:

Warum mag der Mann sich so destruktiv verhalten? Vermutlich will er im Teilungsversteigerungsverfahren mitbieten und hat im Ergebnis mehr davon als vom freihändigen Verkauf an Dritte.

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Aktualisiert zuletzt am 19.5.2017



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