Ein Haus, ein Baum, ein Kind - eine Trennung.

Im Falle einer Trennung stellt sich häufig die Frage, was nun aus dem gekauften Haus oder der Eigentumswohnung wird. Nicht immer ist schon abbezahlt. Häufig stehen beide Eheleute als Eigentümer im Grundbuch und beide haben auch den Kreditvertrag gesamtschuldnerisch unterzeichnet. Die Bank kann sich in diesem Fall aussuchen, wer von beiden Ehegatten den Kredit bezahlen soll. Es gilt gegenüber der Bank nicht halbe/halbe, sondern "jeder aufs Ganze". Hat also z.B. bislang der Ehemann die Hausrate überwiesen, könnte sich die Bank, wenn die Raten ausbleiben, auch an die Ehefrau wenden. Daraus ergibt sich, dass in aller Regel davon abzuraten ist, bei einem Auszug aus dem Haus die Zahlung der Kreditraten ohne Absprache mit dem Partner einfach einzustellen. In diesem Falle drohen weitere Zinsen, Kosten, Zwangsvollstreckungsmaßnahmen usw., für welche beide Ehegatten gegenüber der Bank unabhängig von der Trennung weiterhin gesamtschuldnerisch haften.

Es ist eine Banalität, aber: Demjenigen, der im Grundbuch steht. Betont werden muss das, weil viele Laien die falsche Vorstellungen haben, dass sie in der Ehe automatisch Miteigentum erwerben, wenn eine Immobilie während der Ehe gekauft wurde. Für die Frage nach dem Eigentum ist also (zunächst mal) völlig egal, aus welchen Mitteln das Haus bezahlt wurde, auch wenn es geschenktes oder ererbtes Geld war. Erst beim Zugewinnausgleich wird diese Frage relevant.

Wieder banal: Dem, der den Kreditvertrag unterschrieben hat. In der Regel haben beide Ehegatten den Kreditvertrag unterschrieben und zwar gesamtschuldnerisch. Zusätzlich zu dieser persönlichen Haftungen haftet die Immobilie mit ihrem Eintrag im Grundbuch. Kritisch wird es, wenn Eigentum und Haftung auseinanderfallen. Beispiel: Das Haus gehört allein ihr, weil sie ihr Elternhaus mit in die Ehe brachte. Danach wird ein Darlehen aufgenommen, z.B. m ihren Bruder auszuzahlen oder um etwa zu renovieren. Die Bank verlangt auch die Unterschrift des Ehemannes als Hauptverdiener.

Dem Eigentümer bzw. den Eigentümern im Verhältnis ihrer Anteile im Grundbuch. Wieder spielt es keine Rolle, aus welchen Mitteln das Haus gekauft wurde, wer das Darlehen abgezahlt hat etc. Sinnvoll ist es daher, bei der Verteilung des Erlöses Zugewinnausgleichsansprüche oder Unterhaltsansprüche einzubeziehen. Nachteilig kann es werden, wenn noch vor Scheidungsantrag das Haus verkauft und der Erlös verteilt wird, ohne dass diese anderen Fragen mit geklärt sind. Dann ist es besser, der Erlös kommt auf ein Sperrkonto, bis man über alles einig ist.

Auch bei der umgekehrten Reihenfolge gibt es Risiken: Wird das Haus mehr als drei Jahre nach der Scheidung verkauft, sind Zugewinnansprüche verjährt.

Deshalb sollten solche weitreichenden Entscheidungen über das Auskehren des Erlöses niemals ohne anwaltliche Beratung getroffen werden. Notfalls parkt man das Geld lieber auf einem Und-Konto!

Der Wohnvorteil, auch Wohnwert genannt, ist eine Rechengröße bei der Unterhaltsberechnung des Ehegattenunterhaltes. Damit wird die einfache 3/7-Methode nicht mehr anwendbar! Der Wohnvorteil liegt im Spektrum von ersparter Miete bis Marktmiete. Um die Marktmiete zu ermitteln, ist der örtliche Mietspiegel ein wichtiger Ausgangspunkt.

Am Eigentum ändert das nichts. Weiter sind beide Eigentümer. Das können sie bleiben, für eine Weile, bis zur Scheidung - oder auf Dauer, auch über die Scheidung hinaus. Manche Ehegatten wählen eine solche Konstruktion, weil nur dann wirtschaftlich möglich ist, den Kindern das Familienheim zu erhalten. Sie treffen eine interne Regelung über Nutzung, über die Verwaltung, über Kosten, über Mietzahlungen, über Haftung usw. Zu einem späteren Zeitpunkt, z.B. wenn alle Kinder volljährig sind, entscheiden sie neu.

Im Streitfall ist der Monat 13 nach Auszug eine wichtige Zäsur, dann wird das Wohnen nämlich in der Regel teurer. Unbedingt vorher anwaltlich die Strategie besprechen und keine ungünstigen Statements abgeben!

Irgendwann im Verlauf der Trennung wird vielleicht klar: Einer möchte das Haus als Alleineigentümer behalten. Meist ist es der, der darin wohnt - das kann aber natürlich auch andersherum sein. Dann stellt sich die Frage nach der Auszahlung: wie viel und woher kommt das Geld. Zumeist erfolgt eine Verrechnung gegen den Zugewinn, manchmal auch gegen den Versorgungsausgleich. Bei beiden Berechnungen hilft Ihr Anwalt!

Jedenfalls muss die Bank beteiligt werden, denn sie muss denjenigen, der sein Eigentum abgibt, aus der Mithaftung entlassen. Klar, dass das nur notariell geht, denn das Grundbuch muss geändert werden.

Können oder wollen die Ehegatten das Haus nicht halten, wird an Fremde verkauft. Da das nicht von heute auf morgen geht, ist zu klären, wer bis dahin noch wohnen bleibt und zu welchen Konditionen.

Bleiben Schulden übrig, haften beide dafür - der Erlös wird geteilt bzw. beim Zugewinn berücksichtigt.

Eine Binsenweisheit: Man muss nicht verheiratet sein, um gemeinsam ein Haus zu kaufen.

Was folgt daraus? Man kann geschieden werden, ohne dass sich damit am Haus etwas ändert. Der Scheidungsrichter interessiert sich nicht für Miteigentum. Das gehört ja halbe-halbe und muss daher nicht verteilt werden.

Letzter gerichtlicher Rettungsanker, wenn man sich gar nicht einigen kann, ist damit nur das Versteigerungsgericht. Man stellt einen Antrag auf Teilungsversteigerung, Zwangsversteigerung. Das ist oft nachteilig für beide - günstig allenfalls für den, der es dann ersteigert -  über die Konsequenzen müssen Sie sich auf jeden Fall vorher gut beraten lassen.

Lesen Sie dazu meine Unterseite zum Thema Versteigerung.

Mit Nutzungsentschädigung ist gemeint: Derjenige Eigentümer, dessen Haushälfte vom Anderen weiterbewohnt wird, könnte so etwas wie eine Miete verlangen, auch ohne dass es einen Mietvertrag gibt. Ob diese Nutzungsentschädigung wirklich geschuldet ist, kommt auf den Einzelfall an. Wenn der Wohnvorteil oder Wohnwert des Hauses schon in der Berechnung des Ehegattenunterhaltes berücksichtigt ist, verdrängt dies den Anspruch auf Nutzungsentschädigung. Familienrecht geht vor Zivilrecht.

Wer auszieht, ohne dass etwas geregelt ist, und sechs Monate ausgezogen bleibt, ohne seine Rückkehrabsicht zu dokumentieren, verwirkt das Recht, wieder einzuziehen! Daran ändert auch das Miteigentum nichts.

Sie müssen sich also zeitig nach Ihrem Auszug anwaltlich beraten lassen, bevor die 6-Monatsfrist ausläuft.

„Das ist auch mein Haus, darum darf ich jederzeit eintreten“ – dieser Rechtsirrtum ist nach Trennung von Eheleuten an der Tagesordnung. Falsch! Ein Ehepartner hat, wenn er aus der gemeinsamen Immobilie endgültig ausgezogen ist (gesetzliche Vermutung: nach sechs Monaten), kein Recht auf Zutritt ohne Vorliegen besonderer Gründe. Das OLG Bremen hatte zu entscheiden, ob Zutritt mit einem Makler oder Kaufinteressierten einen solchen besonderen Grund hergibt.

Der Fall:

Die Eheleute waren je zu ½ Miteigentümer des Hauses, der Mann wohnte weiter darin. Der Mann hatte ein Teilungsversteigerungsverfahren eingeleitet, die Frau wollte sich lieber um freihändigen Verkauf kümmern. Sie hat einen Makler mit dem Verkauf dieses Hausgrundstücks beauftragt und fordert Zutritt für diesen, den der Mann jedoch verweigert.

AG und OLG lehnten den Antrag der Frau ab!

Die Entscheidung:

Grundsätzlich steht jedem Miteigentümer nach § 743 Abs. 2 BGB ein Mitbenutzungsrecht zu. Zwischen den Beteiligten ist es jedoch im Zuge der Trennung zu einer konkludenten Neuregelung der Nutzung der Immobilie dergestalt gekommen, dass diese fortan allein vom Mann bewohnt wird. Somit besteht kein uneingeschränktes Zutrittsrecht der Antragstellerin mehr. Das Betreten und die Besichtigung der vormals gemeinsam genutzten Ehewohnung durch den ausgezogenen Miteigentümer sei eine nicht hinzunehmende Verletzung der nach Art. 13 GG geschützten Privatsphäre.

Ob ein besonderer Grund dann vorliegen kann, wenn es um den Wunsch nach Besichtigung durch Biet-Interessenten während des Teilungsversteigerungsverfahrens (§ 753 BGB) geht, ist streitig. Dieser Streit konnte hier dahinstehen, weil es der Frau gerade nicht um eine Besichtigung während des Teilungsversteigerungsverfahrens geht, sondern um die Besichtigung zwecks Vorbereitung eines freihändigen Verkaufs.

Die Weigerung des Mannes ist nicht als treuwidrig anzusehen, weil grundsätzlich keine Verpflichtung besteht, zur Vermeidung einer Teilungsversteigerung einer einverständlichen Lösung zuzustimmen. Denn das Gesetz sieht zwar einen Anspruch auf Aufhebung der Gemeinschaft gem. §§ 749 ff. BGB vor, aber keinen Anspruch des Miteigentümers auf freihändigen Verkauf.

Daher macht der Mann sich auch nicht schadenersatzpflichtig.

OLG Bremen, Beschluss v. 22.08.2017 - 5 WF 62/17

Schlussfolgerung:

Warum mag der Mann sich so destruktiv verhalten? Vermutlich will er im Teilungsversteigerungsverfahren mitbieten und hat im Ergebnis mehr davon als vom freihändigen Verkauf an Dritte.

OLG Hamm: Nutzungsentschädigung - Zahlung oder Auszug

Der Ehegatte, der bei der Trennung in der gemeinschaftlichen Immobilie verbleibt, unterliegt nur dann der Nutzungsentgeltpflicht, wenn eindeutig eine Verwaltungs- und Benutzungsregelung i.S.v. § 745 Abs. 2 BGB verlangt wird, die ihn vor die Alternative "Zahlung oder Auszug" stellen muss.
OLG Hamm 14 UF 166/13, Beschluss vom 6.12.2013

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